オフィス移転は、企業にとって数百万円から数千万円規模の大きな支出です。しかも毎年発生する経費ではないため、社内に相場感が蓄積されていません。見積もりを取っても「この金額は妥当なのか」が判断できず、稟議資料の作成で手が止まってしまう総務担当の方は少なくありません。

この記事では、坪数・人数の規模別に総額の目安を示し、原状回復や内装工事といった項目別の坪単価まで分解します。さらに、相場より費用を抑える具体策もまとめました。読み終えるころには、自社の予算レンジと業者見積もりの妥当性を、自分の言葉で説明できる状態になっているはずです。

先に結論をひとつお伝えします。移転費用の最大の変数は内装工事と原状回復です。ここをどう圧縮するかで総額が大きく変わります。この一点を頭に置いて読み進めてください。

オフィス移転費用の相場と坪単価の目安

まず全体像をつかむために、坪単価という共通のものさしを押さえておきましょう。規模が違っても坪単価で考えれば、自社の概算を組み立てやすくなります。

1坪あたりの相場（通常20〜40万円／居抜き・セットアップ5〜15万円）

オフィス移転にかかる費用は、内装や工事を含めた総額で1坪あたり20〜40万円が一般的な相場です。グレードの高い内装やこだわった造作を入れると、坪50万円を超えることもあります。

一方、前テナントの内装や設備をそのまま引き継ぐ居抜きオフィスや、内装があらかじめ整ったセットアップオフィスを選ぶと、坪5〜15万円まで圧縮できるケースがあります。内装をゼロから作らない分、工事費がまるごと浮くためです。

例えば50坪のオフィスなら、通常物件で1,000〜2,000万円、居抜きなら250〜750万円という差になります。同じ広さでも選び方ひとつで数百万円動くわけです。

費用を左右する最大の変数は内装と原状回復

総額のなかで金額が大きく、かつブレやすいのが内装工事費と原状回復費の2つです。賃料や引越し費用は条件が決まればほぼ固定ですが、この2項目は仕様や交渉次第で数百万円単位で変わります。

逆に言えば、見積もりを比較するときはまずこの2項目を重点的に見ればよい、ということです。全項目を同じ熱量でチェックする必要はありません。負担に感じるかもしれませんが、注目すべき箇所を絞れば見積もり比較はぐっと楽になります。

総額のうち初期費用が占める割合

移転費用は、入居時に一括で出ていく初期費用（敷金・内装・引越しなど）と、入居後に毎月発生する賃料に分かれます。移転プロジェクトで問題になるのは前者の初期費用で、ここが資金繰りに直接響きます。

初期費用は規模にもよりますが、月額賃料の10〜15ヶ月分に相当することが多く、まとまった現金が必要です。この負担をどう平準化するかが、後述するフリーレント交渉や補助金活用のポイントになります。

【規模別】オフィス移転費用の総額相場一覧

ここからは、人数と坪数の代表的なパターンごとに総額の目安を示します。自社に近い行を当てはめれば、おおよその予算レンジがつかめます。

規模	坪数の目安	総額の目安
10人	約20坪	600〜700万円
30人	約50坪	1,700〜2,400万円
50人	約100坪	4,000〜4,500万円

10人・20坪のオフィス移転費用（600〜700万円目安）

従業員10人前後、20坪規模の移転では、総額600〜700万円が目安です。内訳の中心は内装工事と敷金で、引越しやIT工事は比較的小規模に収まります。

初めての移転で「思ったより高い」と感じる規模かもしれませんが、居抜き物件を選べば内装費を抑えられ、400万円台に収まる例もあります。小規模ほど居抜きの恩恵を実感しやすい層です。

30人・50坪のオフィス移転費用（1,700〜2,400万円目安）

30人・50坪規模になると、総額1,700〜2,400万円が目安です。会議室やレイアウトの自由度が上がる分、内装工事費の幅が広がり、総額のブレも大きくなります。

この規模では内装の仕様が総額を左右します。応接や会議室にどこまで投資するかを先に決めておくと、見積もりの精度が上がります。

50人・100坪のオフィス移転費用（4,000〜4,500万円目安）

50人・100坪規模では、総額4,000〜4,500万円が目安です。設備・電気・空調工事の比重が増え、IT環境の構築費も大きくなります。

金額が大きいぶん、原状回復や内装の交渉で削減できる絶対額も大きくなります。1坪あたり数万円の差でも、100坪なら数百万円の違いに直結します。

自社の坪数・人数から概算を出す考え方

上記のパターンに当てはまらない場合は、「坪数 × 坪単価」で概算を出すのが基本です。通常物件なら坪25〜30万円、居抜きなら坪10万円前後を仮置きすると、初期の予算感がつかめます。

例えば自社が40坪なら、通常で1,000〜1,200万円、居抜きで400万円前後といった具合です。あくまで概算ですが、稟議の初期段階ではこの粒度で十分です。

オフィス移転費用の項目別内訳と各相場

総額の感覚がつかめたら、次は項目別に分解します。退去・入居・内装・引越しの4つのフェーズで整理すると、見積もりのどこを見ればよいかが明確になります。

旧オフィスの退去：原状回復費（3〜8万円／坪）

退去時には、借りていたオフィスを入居前の状態に戻す原状回復が必要です。費用は坪3〜8万円が相場で、ビルのグレードや指定業者の有無で変動します。大規模ビルでは坪10万円を超える例もあります。

50坪なら150〜400万円。退去のための費用なので見落とされがちですが、必ず予算に組み込んでおきましょう。

新オフィスの入居：敷金・礼金・仲介手数料（賃料6〜12ヶ月分）

新オフィスの契約時には、敷金（保証金）として賃料の6〜12ヶ月分が必要です。これに礼金や仲介手数料（賃料1ヶ月分前後）が加わります。

敷金は退去時に原状回復費を差し引いて返還されるのが原則で、全額が消えるわけではありません。とはいえ入居時にまとまった現金が出ていく点は変わらないため、資金計画では大きな塊として扱います。

内装・設備工事費（10〜35万円／坪・最大の変動要因）

内装・設備工事は坪10〜35万円と幅が広く、総額を最も左右する項目です。間仕切り、床・壁、照明、空調、配線などが含まれます。

ここが居抜きオフィスの効きどころです。前テナントの内装をそのまま使えれば、この工事費の大部分を削減できます。坪35万円かかる工事が、居抜きなら数万円で済むこともあります。

引越し・インフラ・IT工事費（引越し2〜5万円＋IT3〜7万円／人）

引越し費用は1人あたり2〜5万円、ネットワークや電話などのIT工事は1人あたり3〜7万円が目安です。30人なら引越しとIT合わせて150〜360万円ほどになります。

繁忙期は引越し単価が上がるため、時期の選び方でこの項目も圧縮できます。詳しくは後述します。

見落としやすい隠れコストと原状回復義務

見積もり項目に明記されにくい費用は、後から予算を圧迫する原因になります。ここで先回りして潰しておきましょう。

原状回復はほぼ100%テナント負担になる理由

オフィス賃貸では、原状回復は原則としてテナント（借主）が全額負担します。居住用と違い、事業用物件では契約書に「借主負担で原状回復する」と明記されているのが一般的なためです。

「敷金で足りるだろう」と考えていると、不足分を追加請求されることがあります。退去が決まったら、早めに原状回復の見積もりを取り、敷金との差額を把握しておくと安心です。

IT配線・電話・登記変更・各種保険などの隠れコスト

本体工事以外にも、細かな費用が積み重なります。代表的なものを挙げます。

• LAN配線・電話・複合機の移設や再設定
• 本店移転の登記変更費用（登録免許税3万円＋司法書士報酬）
• 火災保険・什器の入れ替え費用
• 名刺・封筒・Webサイトの住所変更費用

一つひとつは少額でも、合計すると数十万円になります。チェックリスト化しておくと漏れを防げます。

見積もり比較で粒度を揃えるチェックポイント

業者ごとに見積もりの項目分けが違うと、単純な総額比較では判断を誤ります。比較するときは、原状回復・内装・引越し・IT・諸経費の5区分に揃えてから並べると、差の理由が見えてきます。

「一式」とまとめられた項目があれば、内訳の提示を依頼しましょう。手間に感じるかもしれませんが、この一手間が数百万円の判断を支えます。

オフィス移転費用を相場より安く抑える方法

ここからは総額を圧縮する具体策です。効果の大きい順に紹介します。複数を組み合わせれば、相場から数百万円下げることも十分可能です。

居抜きオフィス活用で内装・原状回復費を圧縮する

最も効果が大きいのが居抜きオフィスの活用です。前テナントの内装・什器をそのまま引き継ぐため、総額を最も押し上げる内装工事費を大幅に削減できます。入居側だけでなく、退去側も原状回復が不要になるケースがあり、双方にメリットがあります。

東京エリアでは居抜き物件を専門に扱う検索サイトも増えており、ReOfficeのようなサービスを使えば、内装コストを抑えられる物件を条件から探せます。内装に強いこだわりがなく、スピードとコストを優先したい企業には特に向いています。

フリーレント・敷金・原状回復範囲の交渉余地

契約条件は交渉できる余地があります。代表的なのが、入居後一定期間の賃料を無料にするフリーレントです。2〜6ヶ月分を引き出せれば、初期負担を大きく軽減できます。

あわせて、敷金の減額や原状回復範囲の明確化も交渉ポイントです。「どこまで戻すか」を契約時に書面で詰めておくと、退去時の想定外の請求を防げます。

既存什器の再利用と相見積もり・繁忙期（1〜3月／9〜12月）回避

今使っているデスクやチェアを再利用すれば、什器の購入費を抑えられます。すべてを新調する必要はありません。

また、引越しや工事は3社程度の相見積もりが基本です。さらに、引越し業者の繁忙期である1〜3月と9〜12月を避けると、単価が下がりやすくなります。スケジュールに余裕があれば、閑散期を狙うだけで数十万円変わることもあります。

補助金・助成金で初期費用を補填する

自治体や国の補助金で、移転費用の一部を補填できる場合があります。東京都や各区では、中小企業向けの設備投資・移転関連の助成制度が用意されていることがあります。

公募期間や要件は年度ごとに変わるため、移転を検討し始めた段階で最新情報を確認しておきましょう。採択されれば数十万〜数百万円の補填になることもあります。

知っておきたい会計処理と勘定科目

稟議や経理処理をスムーズに進めるために、主な費用の会計上の扱いも押さえておきましょう。ここが整理できていると、社内の合意形成が早くなります。

原状回復費・敷金・引越し費用の勘定科目と経費計上

主な費用の勘定科目の目安は次のとおりです。

• 敷金（保証金）：資産計上。返還されない部分（償却分）は費用処理
• 原状回復費：原則として修繕費などで費用計上
• 引越し費用：雑費や支払手数料などで費用計上
• 内装工事費：建物附属設備などとして資産計上し、減価償却

内装工事は一括費用ではなく資産として数年にわたり償却する点が、予算インパクトの見え方に影響します。実際の仕訳は税理士に確認すると確実です。

稟議資料に使える費用内訳の整理方法

稟議を通すには、総額だけでなく内訳と根拠を示すことが重要です。前述の5区分（原状回復・内装・引越し・IT・諸経費）で並べ、各項目に坪単価や人数単価の根拠を添えると、決裁者が妥当性を判断しやすくなります。

あわせて、通常物件と居抜き物件の比較表を1枚入れておくと、コスト意識の高さが伝わり、承認が得やすくなります。

まとめ：規模別相場を把握し居抜き活用でコストを抑える

オフィス移転の費用は、規模別の総額と項目別の内訳という2つの軸で捉えると、見積もりの妥当性を自分で判断できるようになります。

• 総額の目安は通常物件で坪20〜40万円、居抜き・セットアップで坪5〜15万円
• 規模別では10人20坪で600〜700万円、30人50坪で1,700〜2,400万円、50人100坪で4,000〜4,500万円
• 総額を最も左右するのは内装工事と原状回復の2項目
• 原状回復はほぼ全額テナント負担。隠れコストはチェックリストで漏れを防ぐ
• 居抜き活用・フリーレント交渉・相見積もり・補助金で相場より数百万円下げられる

まずは自社の坪数に坪単価を掛けて概算を出し、その金額を起点に物件を探し始めるのがおすすめです。特に内装コストを抑えたい場合は、居抜きオフィスを条件に加えるだけで、総額の前提が大きく変わります。

相場感さえ持っていれば、見積もりに振り回されることはありません。この記事の数字を手元に置いて、自信を持って移転計画を進めてください。