オフィス移転を検討するとき、真っ先に気になるのが初期費用です。「居抜きオフィスなら安く済むらしい」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
たしかに、居抜き物件は内装や設備がそのまま残っているため、ゼロから工事するより費用を抑えやすいのは事実です。しかし、「実際いくらかかるのか」「本当にお得なのか」となると、意外と情報が少ないもの。さらに、入居時の安さだけに目を奪われると、退去時に想定外のコストが発生するケースもあります。
この記事では、居抜きオフィスの初期費用相場をスケルトン物件と比較しながら解説します。造作譲渡料の仕組みや、契約前に知っておくべき退去時のリスクまでカバーしているので、「トータルで本当に安いのか」を判断する材料にしてください。
居抜きオフィスの初期費用相場｜スケルトンとの比較
居抜きオフィスの費用感をつかむには、スケルトン（何もない状態）の物件と比べるのがわかりやすいです。大きな差が出るのは内装工事費で、賃料そのものには実はそこまで差がありません。
内装工事費の目安（坪単価の比較）
オフィスの内装工事費は、坪単価で比較するのが一般的です。
スケルトン物件の場合、間仕切り・床・天井・空調・電気設備などをすべてゼロから施工するため、坪単価は20万〜40万円程度が目安になります。デザインや仕様にこだわると、50万円を超えることも珍しくありません。
一方、居抜きオフィスでは既存の内装をそのまま使えるため、工事費は坪単価5万〜15万円程度に収まるケースが多いです。壁紙の張り替えやカーペットの交換、一部レイアウト変更など、最低限の手直しだけで済むためです。
つまり、50坪のオフィスなら、スケルトンで1,000万〜2,000万円かかる工事費が、居抜きなら250万〜750万円程度。差額は数百万円〜1,000万円以上になることもあります。
そもそも「賃料」の相場は変わるのか？
「居抜きだから賃料が安い（あるいは高い）」ということは、基本的にありません。賃料はエリア・築年数・ビルグレードなどで決まるため、居抜きかスケルトンかは直接影響しないのが一般的です。
ただし、居抜き物件は前テナントの退去タイミングに合わせて募集されるため、空室期間を短くしたいオーナーが賃料を柔軟に設定するケースはあります。「居抜きだから安い」のではなく、「タイミング次第で交渉の余地がある」と考えておくのが正確です。
「造作譲渡料」の真実｜なぜ0円のケースが多いのか
居抜きオフィスを検討していると、「造作譲渡料」という言葉を目にします。これは、前テナントが残した内装・設備を引き継ぐ際に支払う費用のことです。飲食店の居抜きでは数百万円かかることもありますが、オフィスの場合は事情が異なります。
飲食店の居抜きとは違う「オフィスの譲渡事情」
飲食店では、厨房設備や特殊な内装に資産価値があるため、造作譲渡料が発生しやすい構造です。
しかしオフィスの場合、間仕切りやOAフロア、天井照明などは「その会社に最適化された設備」であり、次のテナントにとって必ずしも価値があるとは限りません。むしろ前テナントにとっては、退去時にこれらを撤去する「原状回復工事」の費用を避けたいのが本音です。
つまり、オフィスの居抜きでは「前テナントが原状回復費を節約したい」「次のテナントが内装工事費を節約したい」という利害が一致するため、造作譲渡料が0円（無償譲渡）になるケースが多いのです。
有償になるケース・無償になるケースの違い
造作譲渡料が有償になるのは、比較的新しく高品質な内装が残っている場合や、特殊な設備（サーバールーム、防音室など）が含まれている場合です。金額は数十万〜数百万円とケースバイケースですが、スケルトンからの工事費と比べれば大幅に安く済むことがほとんどです。
無償になるのは、築年数がある程度経過した一般的なオフィス内装のケースです。前テナントにとっては「お金を払って撤去するよりも、タダで引き取ってもらったほうが得」という計算が働くため、0円での譲渡が成立します。
「無償だから品質が低い」とは限りません。原状回復費を浮かせたい前テナントの事情を理解しておけば、「安すぎて怪しい」と感じる必要はないでしょう。
【シミュレーション】50坪のオフィスに移転した場合の総額差
具体的な数字で比較してみましょう。東京都内で50坪のオフィスに移転する場合を想定します。
スケルトンから入居した場合の概算
主な初期費用の内訳は以下のとおりです。
- 内装工事費：1,500万円（坪単価30万円×50坪）
- 設計・デザイン費：150万〜300万円
- 什器・家具購入費：200万〜400万円
- 引越し費用：50万〜100万円
- 敷金・保証金：賃料の6〜12ヶ月分
内装関連だけで約1,850万〜2,300万円が目安。工事期間は1.5〜3ヶ月程度かかるため、その間のフリーレント交渉ができなければ、入居前から賃料が発生する可能性もあります。
居抜きで入居した場合の概算
同じ条件の居抜きオフィスでは、費用感がかなり変わります。
- 内装補修・カスタマイズ費：300万〜500万円（坪単価6万〜10万円×50坪）
- 造作譲渡料：0円〜200万円
- 什器・家具（追加分のみ）：50万〜150万円
- 引越し費用：50万〜100万円
- 敷金・保証金：賃料の6〜12ヶ月分
内装関連は約400万〜950万円程度。スケルトンとの差額は1,000万〜1,400万円にもなります。さらに工事期間が短い（2週間〜1ヶ月程度）ため、移転までのスピードも速いのがメリットです。
ここに注意！安さを帳消しにする「見えないコスト」とリスク
初期費用だけを見れば居抜きオフィスは圧倒的にお得です。しかし、入居後や退去時に発生するコストを見落とすと、トータルではスケルトンと変わらない、あるいはそれ以上の費用になることもあります。
退去時に発生する「原状回復義務」の引き継ぎ
居抜きオフィス最大のリスクがこれです。
通常、テナントは退去時にオフィスを「入居前の状態」に戻す原状回復義務を負います。居抜きで入居した場合、前テナントの内装も含めて原状回復の対象になるケースがあるのです。
たとえば、前テナントが500万円かけて施工した内装を無償で引き継いだとします。退去時にその内装の撤去費用として300万〜500万円を請求される可能性があるわけです。入居時に浮いたはずの費用が、退去時にそのまま返ってくる構図になりかねません。
契約前に「原状回復の範囲はどこまでか」「前テナントの造作も撤去対象か」を必ずオーナー・管理会社に確認してください。
空調・設備の故障は誰が負担？修繕リスクの確認
居抜きで引き継いだ空調や電気設備は、当然ながら中古品です。入居後すぐに故障するリスクはゼロではありません。
問題は、その修繕費を「テナント（自社）が負担するのか」「オーナーが負担するのか」が曖昧になりやすい点です。前テナントから譲渡された設備は「テナント所有」とみなされ、修繕もテナント負担になるのが一般的です。
業務用エアコン1台の交換で50万〜100万円、OAフロアの全面張り替えで数百万円かかることもあります。入居前に設備の状態を確認し、故障リスクが高いものは交換費用も初期コストに織り込んでおくのが安全です。
レイアウトの制約による業務効率への影響
費用面では見えにくいコストですが、実際には大きな影響があるのがレイアウトの問題です。
前テナントの間仕切りや配線をそのまま使う場合、自社の働き方に最適化されていない可能性があります。会議室の数が合わない、執務スペースの動線が悪い、電源やLANポートの位置が使いづらいなど、日々の業務効率に関わる問題です。
「多少使いにくくても我慢する」という判断もありますが、生産性の低下は長期的に見えないコストとして積み重なります。居抜き物件を内見する際は、自社のワークスタイルとの適合性も重要なチェックポイントです。
失敗しない居抜きオフィスの選び方・チェックポイント
リスクを理解した上で居抜きオフィスを選ぶなら、以下のポイントを押さえておくと安心です。
契約書で「資産区分」と「修繕義務」を確認する
居抜き物件で最も重要なのは、契約書における「資産区分」の確認です。内装や設備が「ビルオーナーの資産」なのか「テナントの資産」なのかによって、修繕義務と原状回復の範囲が変わります。
具体的には以下の点を確認しましょう。
- 造作物の所有権は誰にあるか
- 原状回復の基準はどの時点の状態か（前テナント入居前？自社入居前？）
- 設備故障時の修繕負担はどちらか
これらが曖昧な契約書にはサインしないこと。不明点はオーナーや管理会社に書面で回答を求めてください。
「セットアップオフィス」という選択肢との比較
最近増えているのが、ビルオーナーが内装を整備した状態で貸し出す「セットアップオフィス」です。
居抜きとの違いは、内装がオーナーの資産として管理される点。つまり、設備の修繕義務はオーナー側にあり、退去時の原状回復も居抜きより負担が軽くなるケースが多いです。
その分、賃料がやや高めに設定されていることもありますが、トータルコストで考えると居抜きよりリスクが低い場合もあります。「初期費用は抑えたいが、退去時のリスクも避けたい」という企業には検討の価値があります。
自社に向いているのはどっち？判断基準まとめ
居抜きオフィスが向いているのは、入居期間が比較的長く（5年以上）、レイアウト変更の必要が少ない企業です。初期費用の大幅な削減効果が享受でき、退去時のコストも長期利用で十分に回収できます。
一方、成長フェーズで数年以内に再移転の可能性がある企業は、退去時の原状回復リスクを考慮すると、セットアップオフィスやスケルトンのほうがトータルで有利になることもあります。
判断の軸は「初期費用の安さ」だけではなく、「入居期間」「退去時のコスト」「レイアウトの自由度」を含めたトータルコストです。
まとめ
居抜きオフィスの初期費用相場は、スケルトン物件と比較して1,000万円以上安くなるケースも珍しくありません。造作譲渡料が0円になる仕組みを理解すれば、「安すぎて不安」と感じる必要もないでしょう。
ただし、本当に「お得」かどうかは、入居時の費用だけでは判断できません。
- 退去時の原状回復義務がどこまで及ぶか
- 設備の修繕リスクは誰が負担するか
- レイアウトの制約が業務効率に影響しないか
これらを契約前に確認し、トータルコストで比較することが大切です。
居抜きオフィスは、仕組みとリスクを正しく理解した上で選べば、移転コストを大幅に抑えられる有効な選択肢です。この記事の内容をチェックリスト代わりに活用しながら、自社に最適な物件を見つけてください。
